〇土地建物の売買

不動産の購入

当社では不動産物件のあらゆる情報を漏れなくチェックできる体制 を整えて皆様のご期待に沿えるよう努力しております

お客様の希望される物件の紹介も必ずできると思います

下記事項を解る範囲で提示していただければ物件情報を随時紹介させていただきます

なお、仲介報酬料につきましてはご相談させていただきますので、ぜひお気軽にご相談ください

〇　希望物件

　（土地、建物、マンション等の種別や土地、建物の面積等も)

〇　希望地域

　（町名、学区等）

〇　予　　算

　（概算で結構です）

〇　その他　

　（特に希望される事項があれば）

※その時点で適当な物件がなかった場合であっても物件が出たときに随時情報提供させていただきます

不動産の売却　　

安心・確実な取引をいたします

土地、建物等の所有者にとって安心で確実な失敗のない取引のために物件の調査、市況調査を始め、お売りになる時期が税法等の上で有利か不利かさまざまなチェック体制を整えて皆様の期待に添えるよう努めております

当社では独自のシステムにより常に多数の不動産購入希望顧客を持っておりますので、うまくタイミングが合えば即決もあります。

常に顧客が発生しますので短期間での成約も可能です

物件に問題点がある場合にもその解決の相談にも乗ります、複雑なケースの場合には解決に時間がかかることがありますので、なるべく早くご相談ください

大きな土地や買取希望のご相談も賜わります

なお、仲介報酬料につきましては、ご相談させていただきますのでぜひ、お気軽にご相談ください

〇駐車場の管理

手間なく安心のサービスをお届けします

月極駐車場の経営にあたり

「 管理に手数がかかる 」

「 駐車料金の滞納などのトラブルがたびたびある 」

「 契約や解約などの手数が面倒 」

「 駐車場契約者がなかなか決まらない 」

「 税務申告が面倒 」

このようなことでお困りのことはありませんか？　　　　

どこか管理を任せられるところがないか考えたことはありませんか？　　

そんな際はぜひ（株）アイレックスにご相談ください

「 皆様の手数のかからない、トラブルなどの心配のない安心経営 」 をさせていただきます

〇相続対策

■　財産の分類による円滑な財産継承の実現を

相続対策というとすぐ節税対策をイメージされる方が多いと思われますが一番大事なことは最愛な家族であるべき相続人同士の遺産分割によるトラブルを防ぐことです

特に不動産資産の多い方は注意が必要です。分割が容易な預金や現金とちがい土地はその利用形態により価値も異なり、争いの起こらないような遺産分割を実施することが非常に難しいからです

大切なことは不動産資産を被相続人がご健在のうちに次の3つに分類しておくことです　　

１、将来にわたり保有すべき不動産

２、生計のための収入源とする不動産

３、相続税の納税に充当すべき不動産

そして次の３つを実現するように対策を実施することです

１、相続人全員がスムースな納税を可能にすること

２、相続人全員の生活基盤が守られるようにすること

３、相続財産の分割が容易な状態にする

また誰に事業を引き継がせるかなどといったことを充分に話合う場をもち、それぞれの同意を得ておくことが重要です

■　納税資金の準備　　

自分の相続税額を試算して納税資金が確保できるよう準備しよう ----　

相続税を減らすためにと節税対策ばかり行っても納税資金がなければ相続放棄や最悪の場合は破産ということにもなりかねません

土地を多くお持ちの方で相続対策になるからと多額の借入をして全ての土地にアパートやマンションを建ててしまってこのような状況に陥っているケースも少なくありません

賃貸マンションを建てたために「物納不適格財産」に該当する恐れが生じ延納にしてもマションの賃貸収入で相続税の支払いはなかなか難しいのが現実です

こういうことにならないように相続税額を試算して納税資金が確保できるように対策を立てることが重要です　

■　相続争いの防止

不動産資産の多い方の場合特に注意が必要

不動産資産の多い方の場合に相続争いの発生するケースが多いので特にご注意ください

土地の利用形態は様々であり、それぞれの価値自体も異なります

それを分割しようとするわけですからトラブルになりやすく不良不動産の押し付け合いになるケースも少なくありません

そして申告期限内に遺産分割協議ができなかった場合には 小規模宅地等の課税価格の軽減や配偶者に対する相続税額の軽減等の節税のメリットがなくなり相続税の増税になってしまいます

そんなことで,とりあえず全ての不動産を法定相続割合で共有にすることがありますが、これも売却がスムースにできないなど将来のトラブルの原因になりかねません

相続開始後に相続人同士のトラブルが予想される場合には生前贈与、遺言や死因贈与などを活用して、相続人同士のトラブルが生じないようにしておくことも重要です

■　資産の組み換え

お持ちの不動産を納税に利用可能な不動産に組替える

分割対策と組換えによる納税対策

分割対策とは相続財産を遺産分割しやすい状態にしておくことです。相続人が複数いる場合の遺産分割のトラブル防止のためにも重要です

また納税に利用できない不動産を納税に利用可能な不動産に組替えることも重要です

これらの対策のために組替え（譲渡）を検討すべき財産には次のようなものが考えられます

＜資産の組換え＞

納税に利用できない不動産を他の納税可能な不動産に組換え　　　　　　　　　　　　　　　　　

譲渡の対象となる資産

●低収益の不動産

　地代の低廉な貸宅地等老朽化した古アパート等

●分割困難な不動産

　集団貸宅地で分割が困難なもの

　規模の大きな賃貸マンション等　　

●物納の困難な不動産

　複数の賃借人が入居している賃貸マンション等

　共有となっている不動産

　無道路地

　地代の低廉な貸宅地等　　

〇任意売却

競売にかかる前に高値売却を試みる

住宅ローンを延滞しそのまま競売にかけられると最低落札価格は相場の５割から７割前後が一般的であるため、残債務が生じそれを保証会社に返済していかなければならない。

マイホームを失い、賃貸住宅の家賃を支払うだけでなく債務の返済が続くとなると、ローンに苦しんでいた時以上に厳しい生活になってしまうかもしれない

したがって、どうせ家を手放すことになるなら、競売にかかる前に任意売却によって少しでも高く売るのが得策だ

これは不動産仲介会社と専任媒介契約を結んで、売却を依頼するのが一般的でそうした事態の対応に不動産仲介会社に依頼するのが良い

任意売却を依頼すれば、その旨が保証会社に通知されるので、その時点で督促はストップされるため安心して生活できる

そして保証会社と交渉し債務を圧縮できることもあります。

競売や自己破産になると再生までの道のりが極端に遠くなってしまう。そうならないためにも最後の手段として任意売却があることを知っておきたい

任意売却までの流れ

住宅ローン延滞から決済まで

１．住宅ローンの延滞発生

当初はハガキや電話での督促

２．代 位 弁 済

延滞３，４カ月で保証会社が銀行に代位弁済　　

３．任意売却の依頼

任意売却を不動産仲介会社に依頼　

４．保証会社に通知

不動産会社が保証会社に専任媒介契約書を送付　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

５．売却活動スタート

販売活動が始まる

６．売買契約締結

買主を見つけて売買契約の締結　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

７．抵当権抹消協議

保証会社と抵当権抹消に関する協議

８．債権者との合意

保証会社と残債務に関する返済方法を話し合って決定　　　　

９．決済・引き渡し

買主から代金を受け取り、物件引渡し

〇住宅ローン返済

　返済に困ったとき

銀行との交渉

（１）リスケジュール（再計画）

　返済期間の延長などによって毎月の返済額を軽減

（２）返済方法の変更

　元金均等返済の場合には、元利均等返済に変更することによって毎月の返済額を軽減

（３）元金の据え置き

　一定期間元金の返済を据え置き、利息支払いだけに軽減

（４）金利タイプの変更

　全期間固定金利タイプなどの場合、変動金利タイプや固定期間タイプなどに変更することで毎月返済額軽減

　また、今の銀行での条件変更が不可能な場合には他の銀行への借り換えによって毎月の返済額を軽減

借り換えで返済額減額を

ざっくり言えば、借り換えによって適用金利が０．５％～１．０％は低くならないとメリットは小さい。（他行への借り換えの場合数十万の費用がかかるため）

同じ銀行内なら条件変更で済むため、数千円の費用で済む。この場合にはわずかな金利差でも十分メリットが出てくる。（０．１％でも０．２％でも十分メリットがある）

もっと減らしたいという人は多少のリスク覚悟で変動金利タイプや固定期間２年、３年ものなどを利用する手が考えられる

数年後に金利が上がっていれば、その時点で返済額が増えている可能性はあるが、３０００万円を年利３％の固定金利で３５年返済の場合であれば毎月３万円近く減額できる